농지법을 파헤친다 6, 농지취득자격증명신청(2)

농지취득자격증명미발급통보

농지투자자들은 경.공매에서 농지를 싸게 낙찰받아서 농지연금이나 노후 주말체험영농으로 사용하고자 낙착에 참여하게 된다. 경.공매로 나온 농지들은 휴경을 하거나 관리가 안 된 농지들이 많다. 그리고 전국을 대상으로 경.공매에 참여하다보니 농지위원회심사를 받아야 하는 경우도 많다. 경.공매시 특별매각조건으로 "농지취득자격증명제출"을 요건으로 하기 때문에 낙찰후 일정기간안에 농지취득자격증명서를 제출하지 못하면 10%의 보증금을 몰수당할 수도 있기 때문에 농지 경.공매에 참가하는 민원인들은 농지취득자격증명발급이 너무나 중요한 화두가 되고 있다. 그렇다면 안전하게 농지취득자격증명을 발급 받을 방법은 없을까?

1.관할 담당자가 농지취득자격증명서 발급을 거부하는 경우

• 해당 토지가 농지에 해당하지만, 무허가 건축물이나 불법으로 형질변경 된 부분이 있을 경우
• 해당 토지가 농지에 해당하지만, 그 지상에 공장이나 건축물이 지어져 있어 사실상 원상 복구가 불가능하다고 판단하는 경우
• 해당 토지가 농지에 해당하지만, 토지의 일부가 묘지로 사용되고 있을 경우

2.농지취득자격증명원 발급거부처분은 위법(박창수 판사 연구논문)

• 박창수 판사 [농지 취득과 등기에 관한 이론과 실무] 연구논문에서 발췌
• 농지취득자격증명원은 매수인이 일정한 자격요건을 갖추면 실질적인 내용에 관계없이 발부해야 하는 행정적 기속행위에 속하므로 법적 기속력도 없는 예규를 근거로 한 거부 처분은 부당하다. (농지취득자격증명 발급 심사요령을 근거로 담당자들이 거부처분을 하기 때문에)
• 불법 건축물이 지어져 있을 경우, 그 지상에 건물 철거나 불법형질 된 농지를 원상복구할 수 있는 수단이 없으므로 최고가매수인에게 불가능한 일을 요구하는 것이고 행정관청이 최고가매수신고인에게 원상북구를 명령할 아루런 법적인 근거가 없다.
• 악용한다면 담보물권자는 소유자겸 채무자가 원상북구하지 않는 한 담보 농지를 경매를 통해 절대 환가할 수 없게 되는 문제가 발생한다.
• 행정관서장이 불법건축물에 대해서는 원상복구를 명령하거나 대집행으로 철거하는 등 불법행위를 단속할 의무가 있음에도 불구하고 불법형질 변경과 무허가 건축물을 이유로 농지취득자격증명원 발급을 거부하는 것은 결국 행정청이 불법행위를 묵인하거나 방치한 직무유기의 결과로서 최고가 매수신고인이 농지를 경락받지 못하는 것이 되어 행정청의 의무 위반으로 인한 결과를 최고가 매수신고인이 농지를 경락받지 못하는 것이 되어 행정청의 의무 위반으로 인한 결과를 최고가 매수신고인에게 전가하는 것이 된다.
• 불법전용은 전 농지소유주와 행정관청의 책임이므로 농지취득자격증명원 발급 거절이라는 행정처분은 위법하다

농지취득자격증명 반려통보

3.농지취득자격증명발급거부 취소청구소송(행정소송)

• 전으로 되어있는 3필지의 지상에 불법건축물이 있으며 도시계획이 되어 있는 토지에 1/8지분 매각 [경매2017타경 111209]  판결 [2019구합1243]  - 충남 서산 지곡면 회천리 301-9번지 일대6필지에 대지와 농지가 혼재한 땅에 불법건축물과 합법건축물이 동시에 건축이 된 물건이 경매로 나오게 된 케이스다.  지자체에서는 절대로 농지취득자격증명서를 내줄 수 없는 농지라고 농지취득자격증명발급을 거부했지만  행정소송을 통해서 승소한 사례다.
• 경매 [2019타경 551] 합법적인 건물이 옆 토지를 침범하였고 불법 축사가 있는 경우   판결 [2020구합345] 승소
• 경매[2019타경51312] 지구단위계획구역안에 있는 불법건축물이 있는 농지지분 1/5의경우 [2021구합144]승소
• 특별한 경우를 제외하고 농지취득자격증명원발급 거부는 행정소송을 통해서 승소가 가능하기 때문에 지자체 담당자와 여러번 상담을 통해서 거부처분이 위법하다는 것을 잘 항변하고 이행각서나 원상회복계획서를 제출함으로써 농지취득자격증명서를 발급받는 것이 유리하다.

4.경공매 참여하기 미리 농지취득자격증명서를 발급받기

농지취득자격증명발급 담당자들이 농지취득자격증명발급을 거부하는 근거는  농지법제 8조 농지법시행령제 7조 농지법시행규칙제7조 그리고 농지취득자격증명발급심사요령 제4조등이다. 과연 농지법등에서 "최고가낙찰자"가 된 이후에만 농지취득자격증명서를 신청할 수 있게 규정되어 있을까? 만일  경매 참가전에 미리 농지취득자격증명서를 발급을 받고 경.공매에 참가한다면 보증금 10%를 몰수 당할 일은 없을 것이다. 

• 농지법등에서는 농지취득자격증명 발급신청을 받은 때에는 적합여부를 확인하여 적합한 경우에는 농지취득자격증명을 발급해야 한다라는 규정을 두고 있다. 즉 요건을 갖추기만 한다면 발급을 해야 한다.
• 농지취득자격증명발급심사요령 제4조에는 발급대상자를 규정하고 있는데, 농업인 또는 농업법인, 농지취득자격증명 신청당시 농업경영을 하지 않는 자가 자기의 농업경영에 이용하고자 하여 농지를 취득하려는자가 포함되어 있다. 
• 농지법등과 농지취득자격증명발급심시요령에 따르면  경.공매를 통해서 농지법등에서 요구하는 자격을 갖추어 미래에 농업경영이나  주말체험영농을 영위하고자 하는 희망자 역시 농지취득자격증명발급을 요청 할 수 있는 것이다. 최고가매수인으로 낙찰 받은 후에라야  농지취득자격증명발급을 신청할 수 있는 것이 아니다. 그러므로 앞으로 경.공매에 참가하려는 자는  미리 농지취득자격증명서를 발급받아 편한마음으로 경.공매에 참가하면 될 것이다.