농지법을 파헤친다 7, 농지임대차 ,사용대차

 

농지임대차 표준계약서

농지임대차는 엄연히 말하면 헌법 위반이다. 왜냐하면 헌법에서는 "소작제도"를 금하고 있기 때문이다. 즉 경자유전이라는 큰 틀에서 임대차를 한다는 것이 이율배반이기 때문이다.(헌법 제121조제1항) 하지만 농업중심사회에서 산업이 발전함에 따라 농지이용의 합리화를 위해 헌법에서는 "농업의 생산성 제고와 농지의 합리적인 이용을 위하거나 불가피한 사정이 있는 경우에 한하여 법률로 이를 인정하고 있다.  헌법 제121조제2항

1.농지의 임대차 또는 사용대차가 가능한 경우(허용범위)

• 농지법 시행(96.1.1.)이전부터 소유하고 있는 농지 (법 주칙 제4조)
• 국가.지방자치단체가 소유한 농지
• 상속받은 농지 및 8년 이상 영농한 사람이 이농당시 소유하던 1만제곱미터 미만의 농지-단 1만제곱미터 초과분에 대해서는 불가능함
• 농.수.축협 은행 등 농지저당기관이 경매를 2회 이상 진행하여도 경락인이 없어 취득한 담보농지
• 농지전용허가(다른 법률의 규정에 의하여 전용허가가 의제되는 인.허가 승인 등포함)를 받거나 신고 수리를 받은 농지
• 도시지역 내 주거.상업.공업지역 및 도시계획시설지안의 농지,농림축산식품부장관과 종지전용에 관한 협의를 거쳐 지정된 계획관리지역의 지구단위계획 구역안의 농지 등 (계획관리지역의 지구단위계획구역 농지 중 임대가 허용되는 농지는 09.11.18. 부터 농지전용에 관한 협의를 거쳐 지정된 농지에 한함)
• [한국농어촌공사  및 농지관리기금법] 제24조 제2항에 따른 농지의 개발사업지구 안에서 한국농어촌공사가 개발하여 매도하는 ,도.농간의 교류촉진을 위한 1천500제곱미터 미만의 농원부지 또는 농어촌관광휴양지에 포함된 1천500제곱미터 미만의 농지를 취득하는 자의 농지
• 시장.군수가 고시한 영농여건불리농지(경사율이 15%이상이면서 읍.면지역의 집단화규모가 2만제곱미터미만인 농지로서 영농여건이 불리하고 생산성이 낮은 농지)
• [한국농어촌공사 및 농지관리기금법]에 따라 한국농어촌공사가 농지를 취득하여 소유하는 경우
• [농어촌정비법]제16조 .제25조.제43조.제82조 또는 제100조에 따라 농지를 취득하여 소유하는 경우
• 토지수용으로 농지를 취득하여 소유하는 경우
• [공유수면매리법]에 따라 매립농지를 취득하여 소유하는 경우
• 농림축산식품부장관과 협의를 마치고 [공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률]에 따라 농지를 취득하여 소유하는 경우
• [공공토지의 비축에 관한 법률] 제2조제1호가목에 해당하는 토지 중 같은 법 제7조제1항에 따른 공공토지비축심의위원회가 비축이 필요하다고 인정하는 토지로서 [국토의 계획 및 이용에 관한 법률] 제36조에 따른 계획관리지역과 자연녹지지역 안의 농지를 한국토지공사가 취득하여 소유하는 경우
• 농지이용증진사업시행계획에 의하여 임대(사용대)하는 경우
• 질병,징집,취학,선거에 의한 공지취임,3월 이상의 부상,교도소 수감,3월 이상의 국외여행,농업법인이 청산 중일 경우,임신 중이거나 분만 후 6개월 미만인 자가 소유한 농지를 임대하는 경우
• 60세 이상인 사람으로서 소유하고 있는 농지 중에서 자기의 농업경영에 이요한 기간이 5년이 넘은 농지를 임대하거나 무상 사용하게 하는 경우 (단 거주하는 시군 또는 연접한 시군에 소재하는 농지에 한함)
• 주말.처험영농 희망자 또는 주말.체험영농 임대업자에게 임대(사용대)하는 경우
• 농업인이 소유한 농지를 한국농어촌공사에 위탁하여 임대하게 하는 경우
• 임대농지의 양수인으로서 농지법 제26조에 따른 양수인의 지위를 승계하여 그 계약 잔여기간 동안 계속하여 임대하는 경우
• 자경농지를 농림축산식품부장관이 정하는 이모작을 위하여 8개월 이내로 임대하거나 사용다하는 경우
• 친환경농업기반구축사업,농산물전문생산단지사업을 목적으로 한 사업을 추진하기 위하여 필요한 자경 농지를 임대하거나 무상사용하게 하는경우 

※주의 사항: 농지는 관례상 불법적인 개인임대차가 많다. 왜냐하면  재촌하지 않는 지주들이 지역 농민에게 일명 "도지"를 받고 구두로 임대차를 주는 것이 일반적이였기 때문이다.  위에 나열한 농지외에 개인임대차는 농지법상 불법이다. 

 

2.임차농 보호등을 위한 임대차제도

• 임대차 최소기간 지정(농지법 제24조의2)-임차농업인이 다년생식물재배, 비닐하우스 등을 이용한 농업경영을 위해서는 중장기 임대차기간이 필요하며, 임차농업인의 계획적.안정적인 농업경영여르 보장하기 위해 도입.  최소 임대차기간을 3년으로 정하기로 하고 다년생식물 재바지 등 대통령령으로 정하는 농지의 경우에는 5년 이상으로 하여야 한다.
• 임대차 기간을 정하지 아니하거나 3년보다 짧은 경우에는 3년으로 약정된 것으로 본다.
• 임대차계약을 연장 또는 갱신하거나 재계약을 체결하는 경우 그 임대차 기간에 대해서도 동일하게 적용한다.
• 임대차계약의 등기가 없는 경우에도 임차인이 시.구.읍.면의 장의 확인을 받고, 해당 농지를 인도 받은 경우에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 발생할 수 있도록 함
• 대항력을 부여할 수 있는 임대차계약은 농업경영을 하려는 자에게 임대하는 경우만 해당함(주말.체험영농을 하려는 농업인이 아닌 개인, 농업법인이 아닌 일반법인에게 임대한 경우는 제외)
• 농지소유자가 변경되더라도 임대차계약증서 상의 임대차기간 등을 보장 받을 수 있게 됨

※.임대인의 불가피한 사유가 있는 경우 3년미만으로 정할 수 있는 경우란

1. 질병,징집,취학의 경우
2. 선거에 의한 공직에 취임하는 경우
3. 부상으로 3개월의 치료가 필요한 경우
4. 교도소.구치소 또는 보호감호시설에 수용중인 경우
5. 농업법인이 청산중인경우
6. 농지전용허가(다른법률에 따라 농지전용허가가 의제되는 인가.허가.승인 등을 포함)를 받았거나 농지전용신고를 하였으나 농지전용목적사업에 착수하지 않은 경우

농어촌공사농지임대위탁사업

3.임대차 확인절차(농지법 시행규칙 제21조의2)

• 법 제24조제3항에 따라 임대차계약의 확인을 받으려는 임대차계약의 당사자는 임대차계약증서를 시.구.읍.면장에게 제출해야 한다.
• 시.구.읍.면장은 1항에 따라 임대차계약을 확인하려는 경우에는 계약증서가 다음 각 호의 요건을 갖추었는지를 확인하여야 한다

1. 임대인과 임차인의 인적사항,임대차계약 농지의 소재지 및 면적, 임대차계약기간,임차료 등이 적혀 있는 완성된 문서일 것
2. 계약당사자의 서명 또는 기명날인이 있을 것
3. 계약증서에 정정한 부분이 있는 경우에는 계약당사자가 그 부분에 서명하거나 날인 하였을 것

• 임대차계약의 확인 신청을 받은 시.구읍.면장은 신청인이 제시한 계약증서의 내용을 별지 제13호의 3서식의 농지임대차계약 확인대장에 등재하고 , 계약증서 여백에 별지 제13호의 4서식에 따른 확인일자인을 찌고, 인영안에 확인일자와 농지임대차계약 확인대장의 등재번호를 부여하여여 한다.
• 시.구.읍.면장은 농지임대차계약 확인대장의 작성방법,보존기간 등에 관하여는 다음 각 호에 따라 처리하여야 한다.

1. 농지임대차계약 확인대장은 전산정보처리조직을 이용할 수 있다.
2. 농지임대차계약 확인대장의 등재번호는 청구한 순서대로 부여하여야 한다.
3. 농지임대차게약 확인대장은 1년 단위로 매년 만들고, 사용기간이 지난 농지 임대차계약 확인대장은 마지마으로 적힌 등재번호의 다음 줄에 폐쇄의 뜻을 표시한 후 폐쇄하여야 한다.
4. 제3호에 따라 폐쇄한 농지임대차계약 획인대장은 등재되어 있는 임대차계약 기간이 끝난 다음 년도부터 10년간 보존하여야 한다.

• 시.구.음면의 장은 농지임대차 계약의 당사자와 이해관계가 있다고 소명한 제삼자가 농지임대차계약 확인대장의 열람을 요청한 경우에는 열람하게 하여야 한다.

4.농지임대차의 조정과 종료명령제도

• 임대차계약에 대하여 서로 협의가 이루어지지 아니한 경우 밍대차계약 당사자가 조정을 신청할 수 있도록 하고
• 조정의 신청이 있는 경우에 시장.군수.자치구청장은 농지임대차조정위원회를 구성하여 조정하도록 함
• 조정위원 : 위원장(부시장,부군수,자치구부구청장)1명 폼함 3명으로 시군구 농어업.농어촌식품산업정책심의회 위원중 시장.군수.자치구청장이위촉
• 농지임대차조정위원회운영 절차 : 당사자 등의 의견 청취,종정안 작성 및 수락권고, 조정서 작성, 종료 결정 및 당사자 통보, 조정기한 (10+10), 위원회 수당지급근거 등
• 지금까지는 적법한 농지임대차가 있은 후에 임차인이 임차농지를 무단 휴경 할 경우 자기책이ㅣㅁ의 원칙 위배 소지 등으로 농지 임대인에게 농지처분을 부과할 수 없었고, 무단 휴경 등 농지를 농업경영에 이용하지 않는 임차인에 대해서도 이를 단속할 수 있는 규정이 없었다. 이에 임차인이 정당한 사유없이 무단 휴경하는 경우 등 임차 농지를 농업 경영에 사용하지 아니할 때에는 시.군.구의 장이 그 계약의 종료를 명할 수 있도록 하였고 이에 응하지 않을 시에는 2천만원 이하의 벌금에 처할 수 있음
• 임대차종료명령을 받은 임차인 또는 사용대차인은 그 종료 명령을 받은 날부터 3개월이내에 해당 계약을 종료하여야 한다.
• 시장.군수.구청장은 종료 명령을 한 경우에는 임대인에게 그 사실을 즉시 알려야 한다.

※.농지임대차는 농지법의 현실과 농촌의 현실이 서로 부딪히고 있는 실정이다. 고령의 농업인들이 서류로 작성하는 임대차를 꺼리기 때문에 그렇다. 그동안 관행상 해왔던 "도지"를 주고 농사를 짓고 있는 고령의 농업인들이 많다. 농어촌공사를 통해서 임대차 하는 것도 사실상 많은 제약이 따른다. 그래서 최근에는 경영체등록을 해야 할 경우 농지대장에 임대차계약이 기입 되어야만 경영체등록을 해주고 있다. 예전에는 합법이든 불법이든 임대차 계약서만 있으면 경영체등록을 해 주었지만 합법적인 방향으로 바뀌어가고 있다. 농지임대인 입장에서는 꼭 합법적인 임대차를 해야 향후 불이익이 없다.