농지법을 파헤친다 9. 불법 농지임대차와 대항력

2021년 LH 직원 농지투기 사건으로 농지법 파동이 일어났다. 내부정보를 알고 투기를 하는 관련 고위 공무원이나 공직자들의 도덕적해이때문에 농지법이 강화가 되었다. 그래서 관행적으로 이루어지던 농지임대차도 , 흔히 도지를 받고 알음알음 농사를 짓던 농민들도 불법임대차에 대해서 신고가 이루어지면 처벌을 받을 수 있는 상황인 것이다. 도지는 임대차비용을 현금대신에 곡식으로 주는 방식으로 수십년간 시골에서는 그렇게 개인간의 임대차가 이루어지고 있는 상황이다. 특히 서면으로 작성 된 임대차가 아니라 구두임대차도 많기 때문에 구두임대차가 유효한지도 쟁점이 될 것이다.

1.구두임대차의 효과

• 농지법 제24조제1항에 따라 임대차계약은 서면계약을 원칙으로 하나, 구두계약이 불가능하지 않으며,농지법제24조제2항에 따른 임대차기간 등의 농지법 적용이 가능하다.
• 임대차계약은 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 농지소재지를 관할하는 시.구.읍.면의 장의 확인을 받고, 해당 농지를 인도 받은 경우에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 즉 구두임대차가 가능은 하지만 서면으로 임대차계약서를 작성하여 시구읍면장의 확인을 받아야만이 대항력이 생긴다.
• 구두임대차의 경우 불법적임 임대차는 무효인 계약이며 처분의무가 부과 될 수 있으며 , 농지법 제61조에 따른 벌금에 처해질 수 있다.(2천만원 이하의 벌금에 처한다.서면 계약을 작성했더라도 불법적인 임대차의 경우도 동일함)
• 농지 임대차 기간은 3년 이상으로 하여야 한다. 다만, 다년생식물 재배지 등 대통령령으로 정하는 농지의 경우에는 5년이상으로 하여야 한다.

임대차를 5년 이상 해야 하는 대통령령으로 정하는 농지

• 목초.종묘.인삼.약초.잔듸 및 조림용 묘목
• 과수.뽕나무.유실수 그 밖의 생육기간이 2년 이상인 식물
• 조경 또는 관상용 수목과 그 묘목(조경목적으로 식재한 것을 제외한다)
• 농지의 임차인이 농작물의 재배시설로서 고정식온실 또는 비닐하우스를 설치한 농지

• 임대차 기간은 임대차계약을 연장 또는 갱신하거나 채계약을 체결하는 경우에도 동일하게 적용된다.
• 임대차계약의 당사자는 임대차 기간, 임차료 등 임대차계약에 관하여 서로 협의가 이루어지지 않을 경우에는 농지소재지를 관할하는 시장,군수 또는 자치구구청장에게 조정을 신청할 수 있다.
• 농지임대차조정위원에서 작성한 조정안을 임대차계약 당사자가 수락한 때에는 이를 해당 임대차의 당사자 간에 체결된 계약의 내용으로 본다.
• 임대인이 임대차 기간이 끝나기 3개월 전까지 임차인에게 임대차계약을 갱신하지 아니한다는 뜻이나 임대차계약 조건을 변경한다는 뜻을 통지하지 아니하면 그 임대차 기간이 끝난 때에 이전의 임대차계약과 같은 조건으로 다시 임대차계약을 한 것으로 본다- 묵시적갱신(합법적인 구두 임대차 경우에도 묵시적 갱신 효력이 있다)
• 임대 농지의 양수인은 이 법에 따른 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.
• 이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다.

불법임대차농지

2.구두임대차의 현실적인 맹점

농지법의 강화로 불법적인 임대차를 내어준 임대인들은 여러가지 고민에 빠질 수 있다. 또한 합법적인 임대차를 하긴 했지만 서면으로 서류를 갖추지 않은 지주의 경우에도 농지법에 관하여 혼란에 빠질 경우가 있을 수 있다.

• 임차인이 불법임대차를 근거로 지주를 협박 할 경우에는 불법임대차의 경우 대항력이 없으므로 즉시 자경을 하겠다고 통보하고 농작물에 대한 협의를 해야 할 것이다. 물론 이경우 농작물 보상에 관하여서는 민법으로 절차를 밟아야 할 것이다. 남의 농지에 심은 농작물의 경우 소유권이 농작물을 심은 당사자의 것이므로 수확을 할 때까지는 농작물의 소유권을 인정하는 것이 민법의 판례이기 때문이다.
• 임차인이 합법적이지만 구두임대차인 경우에는 농지법에서 인정한 "묵시적 갱신"을 활용하여 서면으로 계약을 하지 않았어도 합법적인 임대차는 인정이 되기 때문에 농지법상 문제가 없다.  만일 임차인이 협박성으로 나온 다면  구두임대차는 대항력이 없으므로 새로운 임대차계약을 통하여 시구읍면에 신고를 하고 임차인을 변경하는 등의 방법으로 대응을 하면 될 것이다.
• 지주의 입장에서는 합법적인 임대차가 가장 중요하다. 그러므로 합법적인 임대차가 어떤 것인지 다시 한 번 확인 하도록 하자

3.합법적인 농지임대차(공적인 경우 제외)

• 농지법 시행(96.1.1)이전부터 소유하고 있는 농지를 개인간의 임대차 하는 경우
• 상속받은 농지의 경우 1만제곱미만의 농지를 개인간의 임대차를 하는 경우
• 8년 이상 영농한 사람이 농사를 그만두고 1만제곱미만의 농지를 개인간의 임대차를 하는 경우
• 도시지역 내 주거.상업.공업지역 및 도시계획시설지안의 농지, 농림축산식품부장관과 농지전용에 관한 협의를 거쳐 지정된 계획관리지역의 지구단위계획 구역안의 농지를 개인간의 임대차를 하는 경우 (*.계획관리지역의 지구단위계획구역 농지 중 밍대가 허용되는 농지는  09.11.28 부터 농지전용에 관한 협의를 거쳐 지정된 농지에 한함)
• 시장,군수가 고시한 영농여건불리농지를  개인 임대차 하는 경우 (*.영농영건불리농지는 평균경사율이 15%이상이면서 읍.면지역의 집단화 규모가 2만제곱미터 미만인 농지로서 영농영건이 불리하고 생산성이 낮은 농지를 시장.군수가 "영농여건불리농지"로 고시한경우)
• 60세이상인 사람으로서 소유하고 있는 농지중에서 자기의 농업경영에 이용한 기간이 5년이 넘은 농지를 임대하거나 무상 사용하게 하는 경우(거주하는 시.군 또는 이에 연접한 시.군에 소재하는 농지에 한함)
• 주말.체험영농 희망자 또는 주말.체험영농 임대업자에게 임대하는 경우
• 농업인이 소유한 농지를 한국농어촌공사에 위탁하여 임대하게 하는 경우(공적인 임대차)
• 임대농지의 양수인으로서 농지법 제26조에 따른 양수인의 지위를 승계하여 그 계약 잔영기간 동안 계속하여 임대하는 경우

지주의 입장에서는 농어촌공사에 위탁하여 임대차하는 방법이 가장 안전하고 세법상으로도 유리하다. 재촌자경이 불가능한 지주인 경우 절차가 복잡하더라도 농어촌공사에 위탁하여 임대차를 8년이상 하게 되면 자경하지 않아도 사업용토지로 인정을 받아 매도시에 양도세 10%중과를 받지 않아도 되기 때문이다. 농지의 매도가격에 따라서 차이가 나겠지만 "도지"를 받는 것보다 현금으로 임차료를 받을 수 있고, 향후에 10%에 해당하는 양도세 중과를 면할 수 있기 때문이다. 합법적인 개인임대차의 경우에는 자경이 아니므로 사업용토지로 인정을 받을 수 없다는 맹점이 있다. 그러므로 지주는 자경이 불가능하다면  꼭 농어촌공사를 통해서 위탁임대를 하기를 바란다.

농지대장신설

4.농지임대차와 농지대장

• 시구읍면의 장은 농지 소유 실태와 농지 이용 실태를 파악하여 이를 효율적으로 이용하고 관리하기 위하여 농지대장을 작성하여 갖추어 두어야 한다.
• 농지대장의 정보중에 임대차정보가 포함이 되어 있어서 농업경영체 등록시 임대차를 통하여 농업경영체등록을 할 경우에는 농지대장에 임대차정보를 확인한 이후에  등록이 가능함으로 "농지대장에 기입 된 농지임대차정보"를 출력해서 첨부해야만 농업경영체 등록이 가능하다. (즉, 불법적인 임대차도 예전에는  '임대차 계약서"만 있으면 농업경영체등록이 가능했었다. 하지만 현재는 농산물품질관리원에서 '농지대장'을 통해서 농업경영체등록을 하고 있으므로 농지대장 없이는 농업경영체등록이 불가능하다
• 지주는 농지원부를 가지고 있더라고 농지소재지의 시구읍면에 확인하여 농지대장을 발급받아야 한다.
• 농지소유자 또는 임차인은 농지 임대차계약과 사용대차계약이 체결.변경 또는 해제되는 경우 그 변경사유가 발생한 날부터 60일 이내에 시구읍면의 장에게 농지대장의 변경을 신청하여야 한다.(하지 않을경우 500만원 이하의 과태료를 부과할 수 있다.)

농지법의 강화로 농지를 소유한 지주의 경우 농지실태조사나 신고등으로 벌금 또는 과태료에 위험에 노출되어 있다. 특히 투기지역으로 예상되는 지역에 농지를 소유한 경우, 자경이 불가능하다면 무조건 농어촌공사를 통해서 위탁임대를 하는 것이 바람직하다. 그것이 불가능하다면 합법적인 임대차인지 확인을하고 개인간의 임대차라도 합법적인 선에서만 임대차를 하기를 바란다. 만일 불법으로 임대차를 하고 있다면 당장 합법적인 임대차로 전화를 시도해야 한다. 농지법의 벌금과 과태료는 상당히 엄중하기 때문이다.

5.개인 임대차 확인시 필요한 주요 구비서류와 확인대상

• 질병:질병확인서 및 3개월 이상의 치료기간을 확인할 수 있는 서류(입원,통원확인서 등)
• 취학:재학증명서
• 공직취임:선거직 임명장 등
• 부상:상해진단서(3개월 이상의 치료기간 확인) 등
• 국외여행:출입국사실증명(3개월 이상 여행기간 확인) 등
• 징집:병적증명서
• 만 60세 이상, 5년이상 영농 경력:농지대장,경영체등록확인서,농지가거주(또는 연접)하는 시,군구에 존재함을 확인할 수 있는 서류
• 상속:등기부등본 등
• 이농:8년이상 농업경영한 자료(농지대장,경영체등록 이력)등
• 이모작 : 임대차(무상사용)대상 노잊에서 하계 작물의 자경 재배, 후작물로 농작물,조사료 재배.수확의 확인이 가능한 증빙(종자구입 영수증,조사료 생산기반 구축사업 대상자로 선정된 자임을 확인할 수 있는 서류, 작물재배사진, 출하증빙 등), 임대차(무상사용)기간이 8개월 이내임을 확인할 수 있는 계약서 등 서류

농지법이 느슨하던 시기에는 "도지"를 받는 방식으로 -임대차계약없이 불법인지도 모르고- 구두로 현지의 농민과 통상적으로 임대차가 이루어지던 것이 현실이다. 그렇다면 오래동안 불법적인 임대차를 해 오던것을 합법적으로 돌릴 수는 없는 것일까?  지주가 나이가 많아  지병이 있다면  질병을 이유로 농지소재지 시구읍면에 가서 임대차계약서를 작성하는 방법이 있을 것이다.  그리고  농어촌공사에서  위탁임대가 가능하다면 서둘러서 합법적인 임대차로 전환하는 것이 방법이다.